안녕하세요 여러분의 세금지킴이 미네르바부엉이입니다.주택임대차보호법 내용 중 계약갱신청구권이 행사돼 임대기간이 연장된 경우 임차인이 연장된 임대기간 동안 계약해지를 요구할 수 있고 임대인은 이에 의무적으로 응해야 하는지 묻는 분들이 있습니다.세금에 관한 내용은 아니지만 법령 규정에서 확인할 수 있는 사항이라 간단하게 소개해 드리겠습니다. 1. 묵시적 갱신이 이루어진 경우 임차인은 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있습니다.
임대인이 임대차계약 연장을 거절하려면 임대차기간이 끝나기 전 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절 통지를 해야 합니다.만약 위 기간에 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 끝났을 때 이전 임대차와 같은 조건(동일임대료)으로 다시 임대한 것으로 간주됩니다.이것을 ‘묵시적 갱신’이라고 부릅니다.묵시적 갱신이 되면 새로운 임대차 기간은 2년으로 간주됩니다.(주택임대차보호법 § 6②) 2. 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우 임차인은 2년이 경과하기 전에 언제든지 계약해지를 통보할 수 있습니다.
임대차 계약이 묵시적으로 갱신될 경우 임대 기간은 2년이 적용된다고 했습니다. 이 규정에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있습니다.(주택임대차보호법 §6의2①) 임대차계약 해지 통보는 3개월 후 효력이 발생합니다.따라서 묵시적 갱신 후 2년이 경과하기 전에 퇴거를 희망하는 임차인은 퇴거 예정일 3개월 전에 임대인에게 계약 해지를 통보해야 합니다.다만 임차인은 계약 해지를 통보하더라도 계약 만료 전이면 통지 후 3개월간 임대료를 납부해야 합니다.
주택임대차보호법 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약해지)① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항의 규정에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다. <개정 2009년 5월 8일>②제1항의 규정에 의한 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3개월이 경과하면 그 효력이 발생한다.
임대차계약이 묵시적으로 연장된 경우 임차인은 언제든지 계약해지를 통보할 수 있지만 임대인은 2년이 경과하기 전에 계약해지를 통보할 수 없습니다.따라서 임대인 입장에서는 귀찮더라도 임대차 기간이 경과하기 전에 임대료가 변경되지 않더라도 새로 계약을 체결하는 것이 좋습니다. 3. 묵시적 갱신이 이루어진 경우 계약 갱신 요구권의 행사로 간주되지 않습니다.
임차인이 계약갱신청구권을 행사하지 않은 상태에서 묵시적으로 계약이 2년 연장된 경우 이를 계약갱신청구권 행사로 볼 것입니까?만약 갱신권 행사로 보면 2년 경과 후 임차인은 계약갱신청구권을 행사할 수 없지만 갱신권 행사로 보지 않으면 2년 경과 후 임차인은 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다.
법제처가 발간한 주택임대차보호법 해설집 Q&A에 따르면 묵시적 갱신은 계약갱신청구권 행사로 간주하지 않습니다. 4. 계약갱신청구권이 행사된 후 2년이 경과하기 전에 임차인은 계약해지를 통지할 수 있습니다.
위에서 계약이 묵시적으로 갱신된 경우 2년 이내 언제든지 임차인은 계약 해지를 통보할 수 있다고 하였습니다.계약갱신청구권 행사로 임대차 기간이 연장된 후 임대차 기간이 연장된 상태에서 2년이 경과하기 전에 임차인이 계약해지를 통보하면 임대인은 의무적으로 응해야 할까요?묵시적으로 갱신된 것이 아니라 임대차 계약서를 새로 작성했기 때문에 의무적으로 응할 필요는 없을 것 같습니다.계약갱신청구권 행사로 임대차기간이 연장된 경우에도 묵시적 갱신과 마찬가지로 임차인의 계약해지를 3개월 전에 통지하면 묵시적 갱신과 동일한 효력이 발생합니다.
주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신요구 등)① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 내에 계약갱신을 요구하는 경우 정당한 사유 없이 거절할 수 없다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다④제1항의 규정에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 대해서는 제6조의2를 준용한다.
주택임대차보호법 제6조의2의 내용이 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우 계약해지에 관한 규정이며, 계약갱신청구권이 행사된 후 2년을 경과하기 전에 임차인이 계약해지를 요청한 경우 묵시적 갱신이 된 경우의 계약해제규정(제6조의2)을 준용한다고 되어 있으므로 계약갱신청구권이 행사된 후 임대차기간이 경과하기 전에 퇴거하고자 하는 경우에는 임차인은 3개월 전에 계약해지를 요청할 수 있으며 임대인은 이에 의무적으로 응하여야 합니다. 5. 계약갱신청구권 행사는 문서로도 가능하지만 문자메시지, 이메일, 내용증명 등의 방법으로도 가능합니다.
임차인의 계약 갱신 청구권 행사 없이 임대차 계약을 연장할 경우 계약 갱신 청구권을 행사한 것은 아니므로, 세입자는 계약서상의 임대차 기간이 경과하기 전에 계약 해지를 주장하지 못하는 것 아니냐는 질문을 하시는 분이 계십니다.이 질문은 세금 분야의 질문이 아니라, 법령에서도 명확히 규정하고 있지 않은데 내가 확답하기는 어렵습니다.법제처의 해석을 보면, 계약 갱신 청구권 행사 방식에 별도의 제한이 없다고 설명하고 있습니다.즉 구두, 문자 메시지, E메일 등의 방법에서도 행사를 수 있다고 설명하고 있습니다. 문자나 E메시지, 카카오 톡 메시지 등은 기록이 남아 있어 향후 분쟁이 발생해도 행사 여부를 판단할 수 있지만 전화 통화 과정에서 구두로 행사 여부를 통지한 경우에는 향후 분쟁이 발생한 때에 계약 갱신 청구권 행사 여부를 판단하기가 쉽지 않아요.임차인이 계약 갱신 청구권을 행사하지 않고 임대차 계약을 연장한 사실에 동의하면 도중에 임대차 계약을 해지할 수는 없겠지만, 본인이 구두상에서 통보했다고 주장하면 중도 계약 해제 여부에 대해서 분쟁이 발생할 가능성이 높아 이 경우, 계약 갱신 청구권 행사를 입증할 증거가 있는지에 의해서 결과는 바뀌지 않을까 생각합니다.
6. 임차인이 법인인 경우 계약갱신청구권을 행사할 수 없습니다.
법인이 임차인인 경우 주택임대차보호법은 적용되지 않습니다.따라서 법인이 임차인인 경우에는 계약갱신청구권이 적용되지 않을 것으로 보입니다.
세금 문제가 아니라 법령에 명확하게 규정된 내용은 제가 답하겠지만 법령에 명확히 규정되지 않은 내용은 제 개인의 주관적인 판단이 들어가 있으므로 법률 전문가 자문을 추가로 받은 후 의사결정을 해주시기 바랍니다.
